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Las promotoras inmobiliarias, las más perjudicadas por las últimas medidas del legislador en plusvalía

25 de Abril | 13:55
Las promotoras inmobiliarias, las más perjudicadas por las últimas medidas del legislador en plusvalía
  • El pasado mes de febrero el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional el Impuesto sobre el incremento de valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, cuando el contribuyente tiene pérdidas en la venta de un inmueble
  • Como con la medida del TC los Ayuntamientos van a ver mermados sus ingresos e incrementadas las reclamaciones de plusvalías abonadas indebidamente en el pasado, el legislador ha reaccionado rápidamente, aprobando el Decreto Foral-Norma 2/2017, de 28 de marzo, y el Decreto Normativo de Urgencia Fiscal 3/2017, de 28 de marzo, separando el valor del suelo y el valor de construcción para el cálculo del impuesto
  • Las promotoras inmobiliarias serán las más perjudicadas, ya que el valor de referencia para determinar si existe o no plusvalía, será el valor real de compra-venta correspondiente al valor del terreno
  • Estableciendo el valor de adquisición y transmisión del suelo sobre el que se construye el bien inmueble de conformidad  con el  porcentaje  del  valor del suelo y construcción que establece el último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles vigente en momento de la transmisión
  • De esta forma, disminuirán considerablemente los casos en los que no se dé el devengo del impuesto cuando un contribuyente tiene pérdidas patrimoniales en la transmisión
  • Queda por ver cómo se pronunciará el legislador cuando se resuelvan las cuestiones de constitucionalidad planteadas por los contribuyentes a nivel estatal
El pasado 16 de febrero el Tribunal Constitucional (TC) resolvió por unanimidad la inconstitucionalidad del Impuesto sobre el incremento de valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) de Gipuzkoa, cuando en la transmisión de un inmueble se hubiera vendido con pérdidas, medida que con casi total seguridad se hará extensiva al resto de España. Este hecho allanaba el camino a la interposición de numerosas reclamaciones para recuperar las cantidades abonadas indebidamente con anterioridad por plusvalía, y los contribuyentes se han venido informando durante estas semanas sobre cómo pueden probar que no han de pagar las cantidades que hasta ahora se les reclamaban por el impuesto.

Pues bien, el legislador ha reaccionado rápidamente para evitar la posible pérdida patrimonial que la sentencia del TC ha provocado en los Ayuntamientos de los territorios forales, separando el valor del suelo y el valor de construcción para el cálculo del impuesto, y queda por ver cómo se pronunciará cuando se resuelvan las cuestiones de constitucionalidad planteadas por los contribuyentes a nivel estatal.

“No hay que olvidar que los Ayuntamientos recaudaron 2.625 millones de euros por el IIVTNU en 2015 (último año del que existen datos cerrados), y con la medida del TC iban a ver mermados de forma considerable sus ingresos”, ha declarado David García Vázquez, Responsable Fiscal de la Consultora Ayming.

Hasta el momento, la base imponible del impuesto para medir el incremento de valor del suelo que experimenta un inmueble, se determinaba aplicando al valor catastral del suelo en el momento de la transmisión, unos coeficientes en función del periodo de tenencia del inmueble. No se tenía en cuenta la ganancia o pérdida real que tiene el contribuyente al transmitir el bien, sino el aumento de valor que tiene el suelo aplicando la regla matemática establecida en la normativa.

 

Ante la inminente avalancha de reclamaciones para recuperar plusvalías abonadas indebidamente con anterioridad, la Diputación foral de Gipuzkoa ha publicado el Decreto Foral-Norma 2/2017, de 28 de marzo, y la de Álava el Decreto Normativo de Urgencia Fiscal 3/2017, de 28 de marzo. En ambos Decretos, el valor de referencia para determinar si existe o no plusvalía será el valor real de compra-venta correspondiente al valor del terreno.  Se establece que existirá incremento de valor de los terrenos cuando el valor de transmisión sea superior al de adquisición. Únicamente en el supuesto de que exista incremento de valor de los terrenos se procederá a determinar la base imponible, la cuota tributaria y los demás elementos configuradores del impuesto. 

Además, si los valores de adquisición y transmisión que se tienen en cuenta para determinar la existencia de valor no aparece desglosado, el criterio para determinar el  valor de adquisición y transmisión del suelo sobre el que se construye el bien imueble, debe guardar relación con el % del  valor del suelo y construcción que establece el último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles vigente en momento de la transmisión. 

En ambos decretos se establece que los recursos de reposición pendientes de resolución se resolverán teniendo en cuenta este criterio establecido en los Decretos forales. Los dos decretos normativos de urgencia fiscal tienen por objeto ofrecer seguridad jurídica a Ayuntamientos y contribuyentes y avalar legalmente que no se cobre el Impuesto de Plusvalía cuando no haya ganancia económica, tal y como determinó el Tribunal Constitucional. 

“Esta medida, si el legislador decide implantarla a nivel estatal, prosiguió David García Vázquez, Responsable Fiscal de la Consultora Ayming, puede plantear que los casos en los que realmente no existe el hecho imponible para que se dé el devengo del impuesto cuando un contribuyente tiene pérdidas patrimoniales en la transmisión, sean muchos menores”. Por ejemplo, en un municipio de la Comunidad Autónoma de Madrid, un contribuyente que adquiere un bien en el año 2005, el porcentaje del valor del suelo y construcción que establece el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles de Naturaleza es de 35% suelo y 65% construcción. Mientras que ese mismo contribuyente que transmite el inmueble en el 2015, en esa fecha el porcentaje del valor del suelo y construcción que establece el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles de naturaleza urbana es de 51% suelo y 49 % construcción.

Normalmente cuando se aprueban nuevas ponencias de valores catastrales, los % del valor del suelo y construcción se han ido cambiando por el legislador. Con el siguiente ejemplo gráfico podemos ver las consecuencias de esta medida: 

 

AÑO

VALOR TOTAL

VALOR TERRENO

CONSTRUCCIÓN

% SUELO

% CONSTRUCCIÓN

Fecha compra

2005

117.866,26 €

41.204,33 €

76.662,03 €

0,34958545

0,650415395

Fecha venta

 

2015

255.499,61 €

131.124,26€

124.375,35€

0,51320728

0,48679272

 

 

DE ACUERDO AL REAL DECRETO

Valor de compra

470.000 €

239.700 €

Valor de venta

450.000 €

229.500 €

Pérdida patrimonial

 

20.000 €

10.200 €

Esta medida viene a perjudicar a empresas promotoras inmobiliarias que en el momento de realizar la construcción de los inmuebles, los costes derivados de la misma en pleno auge de la burbuja inmobiliaria eran muy elevados (Personal técnico, mano de obra, materiales, licencias, etc), y por consiguiente, con la posterior crisis inmobiliaria, el coste de venta del bien era bastante menor que el del coste de producción del citado bien. Esta medida, de solo tener en cuenta el % del suelo que se establece en el último recibo de IBI, es fracamente perjudicial a todas las empresas que tuvieron que vender estos inmuebles por debajo de su coste en plena crisis. Podría ocurrir el caso de tener que pagar una cuota por plusvalía superior al beneficio obtenido por la venta del inmueble.



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